老破小为何成投资新宠？收益真能远超银行存款？

老破小投资升温现象

多地低总价二手房成交活跃

今年以来，全国多个一二线城市的二手房交易中，低总价房源的成交占比显著提升。在成都市，贝壳研究院西南分院数据显示，今年1至4月，100万元以内的二手房成交量占全部二手房成交量的比例约为53.9%，较2025年提升了5.6个百分点。这类房源大多配套成熟，填补着新房市场的供应空白。

“老破小”成成交主力军

在多个一二线核心城市，“老破小”二手房都出现一定升温，低总价房源成为成交主力军。今年5月，北京市二手房成交16010套，其中300万元以下的房源占比75.7%。上海中原研究院数据显示，今年5月，上海市二手房成交24897套，其中300万元以下房源仍为主力价段，成交量为17067套，占比约为68.55%。

老破小投资优势分析

租售比相对可观

据易居研究院测算，成都、武汉、重庆、南京、深圳、上海、北京、广州、杭州“老破小”二手房的租售比分别约为3.80%、3.20%、3.03%、3.00%、2.75%、2.45%、2.00%、1.92%、1.84%，平均租售比为2.67%。对比来看，中国10年期国债收益率约为1.7554%，银行整存整取利率也处于较低水平，“老破小”的租售比优势明显。

以租养贷模式可行

当前首套房利率普遍低于4%，如成都的房贷利率是3.8%，100万贷款每月只还4600块。而老破小的租金却没跌，核心区的两室户每月能租2500-3000块，一套40万的房子以租养贷是可行的，租金覆盖月供后还能有剩余。像成都姑娘小圆子购买8套老破小，每月租金覆盖月供后还能剩下7000块。

投资老破小的风险考量

资金成本与收益计算

很多人投资“老破小”只看租售比，却忘了贷款利息。比如北京一套130万的老破小，如果贷款购房，需综合考虑利息成本等因素。若租售比不能很好地覆盖资金成本，投资收益可能大打折扣。

市场波动与空置风险

房地产市场存在波动，房价可能下跌。而且租房市场也有变化，可能出现空置期，影响租金收益。如市场上租客选择增多，“老破小”房源出租难度可能增加，导致租金收益不稳定。

投资“老破小”看似收益可能胜过存银行，但其中涉及诸多因素。投资者需全面评估自身情况，谨慎考量风险与收益，不能盲目跟风投资，要确保投资决策符合自身的财务规划和风险承受能力。

相关问答

老破小投资升温的原因是什么？

房价回落、首付比例下调、房贷利率处于历史低位等多重因素共同作用，房产作为生息资产的配置价值逐渐显现。

投资老破小如何计算租售比？

租售比=年租金收入÷房屋总价×53%。

老破小投资有哪些风险？

有资金成本风险，如贷款利息影响收益；还有市场波动风险，房价可能下跌，以及房屋空置风险，影响租金收益。

哪些城市老破小租售比相对较高？

成都、武汉、重庆等地老破小租售比相对较高，成都约为03%。

低总价二手房成交占比提升说明了什么？

说明这类房源受市场欢迎，其配套成熟等特点填补新房市场空白，也反映了当前房地产市场的一种趋势。

老破小投资适合所有人吗？

不适合。投资老破小需考虑自身资金状况、风险承受能力等。若无法承担房价下跌和空置风险，可能不适合投资。