北京上海楼市拐点真的要来了吗？

楼市周期调整与现状

周期调整时长

本轮房地产周期调整至今已逾四年。在这四年里，房地产市场经历了诸多变化。库存问题成为影响市场的关键因素，尤其是二手房库存，对住房边际定价产生了重要作用。不同阶段的政策调整也在一定程度上影响着市场的走向。

年初房价趋稳表现

2026年1月以来我国房价走势有所趋稳，在北京、上海这类头部城市尤其明显。1月中金同质性二手住宅成交价格指数环比跌幅收窄至-0.6%，其中北京、上海高频挂牌价自2025年底至农历春节前累计分别走平和微增0.5%。市场对此有诸多讨论，焦点集中在该走势的可持续性上。

房价企稳原因分析

库存影响定价

库存水平是决定我国本轮房价走势的关键变量。居民端二手房库存决定住房边际定价，应作为关键指标加以观察。在本轮下行周期前二手房库存堆积，当流动性收紧、房价下跌预期深化时，冗余存量房被挂牌出售，形成房价下行压力。企业端新房库存对于周期拐点的指引作用已不强。

北上情况乐观

实证上看，二手房去化周期水平与房价涨跌的量化关系较为清晰。上海、北京这类供需条件较好的城市，房价或有望先一步企稳。得益于2H25以来上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内。

投资思路与风险提示

三类投资思路

中金公司建议投资者根据风偏把握三类投资思路。一是配置beta特征明显的稳健标的；二是配置地产开发的结构性成长，产品力强、存货质量优的标的，和估值折价深且潜在弹性大的标的；三是关注部分民企重回“牌桌”，在超跌估值下实现可观重估。

风险需关注

投资房地产板块也存在风险。核心城市宅地新供体量超预期增加，可能导致市场供应过剩；二手房市场挂牌量超预期增加，会加大市场竞争；内外生风险造成住房交易量大幅收缩，将影响市场活跃度。投资者需谨慎考虑，综合评估自身风险承受能力。

相关问答

本轮房地产周期调整了多久？

本轮房地产周期调整至今已逾四年。这四年间，市场各方面都发生了不少变化，库存、政策等因素相互作用，影响着房价走势。

2026年1月北京、上海房价有何变化？

5%。

为什么说库存水平是预测房价走势的关键？

库存水平影响货币流向地产。居民端二手房库存决定住房边际定价，企业端新房库存对房价拐点指引作用减弱，所以库存是预测关键。

上海、北京楼市房价为何有望企稳？

得益于2H25以来，上海、北京二手房挂牌量持续下行，两地去化周期已基本回到房价有望企稳的区间范围内，所以房价有望企稳。

投资者有哪三类投资思路？

一是配置beta特征明显的稳健标的；二是配置地产开发的结构性成长相关标的；三是关注部分超跌估值下的民企，其有望实现可观重估。

投资房地产板块有哪些风险？

风险包括核心城市宅地新供体量超预期增加、二手房市场挂牌量超预期增加、内外生风险造成住房交易量大幅收缩。