存量商业地产迎来制度性重估窗口，这会带来哪些影响？

新政推动非居住用地续期常态化

政策落地情况

2026年以来，广州于5月、上海于7月31日相继出台工商业用地续期新政。这标志着非居住用地续期正从原则性法律条款走向系统化、可执行的常态化制度安排。此前相关规定多为原则性，如今有了更具操作性的新政。

政策核心价值

此轮政策的核心价值在于把长期悬而未决的“续期期权”显性化、可计价化。这一转变意义重大，为后续的商业地产估值等带来了新的考量因素。“续期期权”的明确，让商业地产在年限方面有了更清晰的预期。

对存量商业不动产估值的影响

不同年期资产估值变化

据测算，参考商业不动产REITs估值设定，在成本收益率6%、收益长期增长率1%、6%折现率假设下，30/20/10年期资产DCF估值较之40年期资产的降幅分别为11%/28%/55%。土地续期政策可带来的价值重估增量空间分别可达12%/38%/123%。

续期成本与估值提升

假设土地基准地价占成本的40%，在续期价格为基准地价70%的设定下，对于剩余年限20/10年的商业地产而言，扣除续期成本后的估值将因续期举措分别提升0%/62%。土地续期政策利好剩余年限低于20年的项目估值。

对公募REITs的边际影响

打通错配堵点

多地土地续期新政，使商业地产年限不确定性转化为可计划、可定价的制度变量，有望为公募及机构间REITs等证券化资产打通基金存续期限和土地剩余年限错配的堵点。解决了部分资产因年限问题难以进入申报流程的难题。

推动REITs扩容

此前，不动产REITs发行与二级市场定价对底层资产土地剩余年限有要求，部分短年限资产折价。如今上海等地政策调整，把续期合规障碍转化为可提前规划事项，推动REITs扩容。目前续期操作和定价因城施策，推进节奏待察。投资方面，可关注相关持有型平台及具备精细化资管能力的企业。

相关问答

广州和上海出台的工商业用地续期新政有何意义？

标志着非居住用地续期走向系统化、可执行的常态化制度安排，让“续期期权”显性化、可计价化。

新政对存量商业不动产估值有怎样的影响？

不同年期资产估值有变化，如30/20/10年期资产DCF估值较40年期有降幅，土地续期政策带来价值重估增量空间。

新政如何影响公募REITs？

有望打通基金存续期限和土地剩余年限错配堵点，解决优质资产申报难题，推动REITs扩容。

哪些企业值得重点关注？

持有大量剩余年限临近REITs门槛、但资产经营状况良好的持有型平台，以及在续期申报与REITs发行流程管理上具备精细化资管能力的企业。

续期价格是如何确定的？

两地都明确续期价格不得低于所在区域基准地价的70%，广州有更精确的续期土地计价公式。

目前续期新政的推进节奏如何？

尚在试点环节，续期的具体操作和定价仍是地方政府因城施策，具体推进节奏尚待观察。