房地产板块震荡，是政策未达预期还是另有原因？-股票资讯-财云量化

摘要：

近期房地产板块波动剧烈，先涨后跌。政策发布前后表现不同，私募机构称不应低估政策决心，估值修复与基本面支撑股市上涨间有空档期致波动，多因素影响板块走势。

房地产板块的“过山车”行情

大涨背后的因素

在10月16日，市场预期房地产利好政策出台，房地产板块大幅走强。这背后有着多方面的因素。从市场情绪来说，投资者对房地产行业的政策调整充满期待。长期以来，房地产在我国经济中占据着重要的地位，任何政策上的风吹草动都会引起市场的强烈反应。资金是市场的血液，当日房地产开发板块净流入23.11亿元，大量资金的涌入使得像阳光股份、绿地控股等股票封住涨停，房地产ETF基金（515060）也以6%的涨幅领涨同类产品。

从行业逻辑来看，房地产行业的产业链很长，它的发展会带动上下游众多产业的发展。建材类标的在当日也表现抢眼，这是因为如果房地产行业发展良好，对建材的需求必然会增加。例如，之前宝钢、鞍钢、本钢等国内一批大型钢铁企业大幅提高11月产品的出厂价，每吨最高上调600元，这反映出市场对房地产带动建材需求的积极预期。

大跌的惊人反转

10月17日，情况却急转直下。申万二级房地产服务大跌逾7%，房地产开发板块净流出资金47.15亿元，金地集团、新城控股等跌停，房地产ETF基金（515060）也回吐前一交易日的涨幅，下跌6.88%。港股市场内房股跌幅居前，融创中国大跌27%，成交额放大至77亿港元。商品期货方面，玻璃、焦煤、螺纹钢等建材期货品种全线跌停，建材板块产业链指数则下跌7.52%，创出年内最大跌幅。

这一反转看似突然，实则有迹可循。从市场心理角度看，前一日的大幅上涨可能使得部分投资者获利了结。当市场预期的政策利好真正到来时，可能已经达到了部分投资者的心理预期价位，于是他们选择卖出股票。从政策与市场的关系来看，虽然政策释放了增量信息，但市场可能认为这些政策的力度或者执行的速度并没有达到之前预期的高度。

房地产板块震荡，是政策未达预期还是另有原因？

政策与市场的复杂关系

政策的协同发力

北京私募致顺投资的负责人认为，此次政策的底层逻辑，应当放在一揽子稳经济促发展的角度来看待。房地产政策不是孤立存在的，它与其他经济政策相互关联、协同发力。例如，宏观政策中的货币政策如果能够保持适度宽松，那么就会有更多的资金流入房地产市场，无论是开发环节还是消费环节。财政政策如果对房地产相关的基础设施建设给予支持，也会促进房地产市场的发展。

在当前的政策体系下，绝不能忽略各方面政策的协同性。过去，一些政策因素可能对房地产发展有一定的束缚，如今底层政策逻辑开始转向，这是一个积极的信号。这就好比一辆汽车，之前可能因为某些部件的限制而行驶缓慢，现在这些部件得到优化调整，汽车就有了加速行驶的潜力。

政策的落地起效

明世伙伴基金总经理郑晓秋表示不应低估国内政策方向调整后的内在能动性。从历史和海外经验来看，我们可采取的宏观政策工具和空间都是较大的。9月底的一系列高层会议表态，已宣告了宏观政策基调的取向出现变化。政策的调整往往需要一个过程来发挥作用。

就像植树一样，政策是种子，从种下到发芽再到茁壮成长需要时间。目前，政策效果尚在继续传递过程中。以房地产市场为例，住建部明确表示要“促进房地产市场止跌回稳”，虽然目前已经看到一些积极的信号，如“银十”开局表现超预期，核心城市市场呈现回稳态势，但要实现整个市场的全面稳定和健康发展，还需要金融端支持房地产的各项工具继续发力，并且要有更多细节配套政策持续跟进完善。

空档期与市场波动

预期先行与基本面滞后

星石投资基金经理汪晟表示，当下是股市波动加剧的一个阶段。在第一阶段的估值修复行情之后，在估值修复到基本面支持股市上涨之间，会有一个震荡阶段。一方面是因为增量流动性涌入，这使得市场资金较为充裕，资金的流动会带来价格的波动。另一方面是因为经济基本面并没有跟上，政策还在陆续落地之中。

在这个预期先行、基本面滞后的空档期，基于不同市场观点进行的交易会带来波动性加大，这是合理现象。例如，一些投资者可能根据预期提前布局房地产相关股票，而当基本面没有如预期那样快速发展时，这些投资者可能就会调整自己的投资策略，从而引起市场的波动。

顺周期优质成长股的未来

汪晟还认为，在新的经济复苏周期中，顺周期的优质成长股会迎来第二轮更为猛烈的修复。当基本面和估值产生共振时，行情通常更为持续。这是因为顺周期的优质成长股本身具有较好的发展潜力，在经济复苏的大环境下，它们的业绩有望得到提升。随着市场对其价值的重新认识，估值也会相应提高。这种基本面和估值的双重提升，会吸引更多的投资者，包括优秀的机构投资者，他们可以在这个过程中做出超额收益。

投资者的风险判断

最大的基本面风险

从交易层面看，汪晟指出股市的波动放大是一种风险，但最重大的风险可能来自投资者对于政策、经济的判断出现了方向性误差。投资者如果认为政策没有持续加码、经济不温不火、新的周期没有出现，这就是最大的基本面风险。他认为这种基本面风险出现的概率偏低。因为此次政策表态十分明确坚决，政策力度继续加大直至经济企稳向好，社会预期改善是大概率事件。

投资者在进行房地产相关投资时，不能仅仅看到短期的波动，而要从宏观的政策导向、经济发展趋势等多方面来综合判断。就像航海需要指南针一样，投资者需要准确的判断依据来避免在市场的大海中迷失方向。

资产定价的影响因素

广发证券资深宏观分析师王丹认为，从9月下旬一揽子政策陆续出台以来，至今大约已三周时间，“促进房地产市场止跌回稳”是一个较为明确的目标。对于资产定价来说，短期影响来自市场预期差的博弈。如果市场预期过高，当实际情况与预期不符时，资产价格就会进行修正。中期影响则来自基本面的变化。

例如，对地产销售量价、开工等领域高频数据的跟踪就显得较为关键。如果地产销售量价持续上升，开工率提高，那么房地产相关资产的价格可能就会上涨。反之，如果这些数据不理想，资产价格可能会面临下行压力。