全球资管巨头为何“抄底”中国房地产？-量化平台-财云量化

摘要：

2025年7月25日，全球资管巨头施罗德资本与浙江民营企业西子国际组建30亿元私募地产基金，目标是长三角核心城市优质写字楼及消费基础设施。外资“抄底”或许是因为政策松绑、估值洼地以及回报率有优势。

资管巨头与本土企业联手

2025年7月25日，全球资管巨头施罗德资本（Schroders）与浙江民营企业西子国际宣布组建30亿元私募地产基金，这是继黑石、高盛后又一外资加仓中国不动产的标志性动作。施罗德资本旗下房地产投资部门与西子国际达成战略合作，共同组建股权投资平台，并发起总规模达30亿元人民币的私募房地产股权投资基金计划。

此次合作将专注于长三角核心城市，如上海、杭州、南京等地的优质写字楼，以及消费类基础设施，如老旧商场、物流仓储升级、新型社区商业等投资机会。双方明确，将共同筛选并重点发掘核心稳定型以及具备改造升级潜力的高质量项目，逆周期布局中国房地产市场。

全球资管巨头为何“抄底”中国房地产？

施罗德资本房地产投资中国主管黄景威表示，本次合作有望进一步巩固施罗德资本在中国市场的领先地位，并为机构投资者开辟高质量的房地产投资新通道。而西子国际具备雄厚资金实力以及丰富的房地产投资和开发经验，并拥有广泛的市场资源和物业改造能力，同样可借助集团的开发及管理职能，为双方的战略合作平台提供全面支持。

外资“抄底”的核心逻辑

外资“抄底”中国房地产，政策松绑激活市场是重要因素。国家外汇管理局2025年6月发布新规，删除“外资不得购买非自用住宅房产”条款，允许外资自由投资商铺、酒店、写字楼等商业地产，跨境资本通道全面打开。政策红利下，上海舜晟建设以6.6亿元收购原价16亿的泰禾大厦，折价率高达59%，凸显核心资产“捡漏”机遇。

估值洼地与回报率优势也吸引着外资。长三角核心写字楼资本化率从2021年的3.2%升至4.8%，显著高于欧美主要城市。戴德梁行数据显示，2025年上半年上海大宗交易额达158亿元，写字楼占比62%，外资参与度同比提升35%。外资布局加速私募基金备案潮，汉斯（上海）、淡明（上海）、安耐德（北京）等外资私募基金半年内密集完成备案；REITs退出通道打通，华夏凯德消费REIT、华夏安博物流REIT等外资主导项目落地，形成“收购-改造-REITs退出”闭环。

30亿基金的战略图景

30亿基金的投资标的聚焦于改造潜力资产。在核心写字楼方面，上海静徕坊（西子国际10亿收购）引入智能楼宇系统降耗20%；老旧商场虽未披露具体项目，但瞄准杭州、南京等地，将进行“商改办”+文商旅融合改造；物流仓储则联合黑石布局大湾区冷链升级高标仓，对接REITs退出。

西子国际在此次合作中展现出“隐形实力”。其电梯制造主业年营收超200亿，智能停车业务覆盖全国80万车位，具备物业改造全链条能力，与施罗德资本形成“外资经验+本土运营”互补。这种优势互补将有助于双方在投资项目中更好地发挥各自特长，实现资源整合与优化配置，提升项目的投资价值与运营效率。

外资加仓中国不动产的趋势

从增量开发转向存量运营是外资加仓中国不动产的趋势之一。中指研究院指出，外资尽调指标已从“房企资质”转向项目运营潜力，涵盖租金波动、竞品空置率等精细化指标。北京甲级写字楼二季度租金降幅收窄至2.3%，TMT企业成租赁主力，印证市场企稳信号。

消费基础设施REITs成新风口。大家保险联合加拿大退休金委员会以12.9亿收购4个购物中心股权，消费类REITs因“市场化程度高、细分业态丰富”受资本追捧。施罗德基金明确将20%资金投入该领域，与扩大消费政策深度契合。

城市更新进入“精耕时代”。外资联手本土企业探索低冲击改造，更加注重城市更新过程中的可持续发展与社会影响。通过精细化运营和改造，提升城市空间品质，实现经济效益与社会效益的双赢。

合作带来的机遇与挑战

对于中国房地产市场而言，全球资管巨头的“抄底”行为带来了新的机遇。一方面，外资的进入为市场注入了资金，有助于缓解部分企业的资金压力，促进房地产市场的稳定发展。另一方面，外资带来的先进管理经验和运营模式，有助于提升国内房地产企业的竞争力，推动行业的转型升级。

这也带来了一些挑战。外资的大规模进入可能会对国内房地产市场的格局产生影响，加剧市场竞争。如何确保外资的投资行为符合中国的法律法规和政策要求，加强对外资的监管，也是需要关注的问题。市场环境的不确定性仍然存在，房地产市场的发展仍面临诸多风险，如经济增长放缓、政策调控等，外资投资也需应对这些风险。

总体而言，全球资管巨头“抄底”中国房地产是当前房地产市场的一个重要动态，其带来的影响值得各方密切关注。市场参与者需要在把握机遇的充分认识到潜在的挑战，以实现房地产市场的健康、可持续发展。