上海楼市五连跌，背后隐藏着哪些原因？

上海楼市政策调整及影响

政策调整历程

2023年下半年起，上海楼市政策调整不断。例如认房不认贷、降低首付比例和房贷利率、调整普宅标准、区域定向宽松等政策相继出台。2024年1月政策调整更加密集，先是公积金政策优化，之后奉贤和青浦区出台人才安居新政。1月30日的新政规定，在沪连续缴纳社保或个税满5年及以上的非本市户籍居民，可在外环以外区域（崇明区除外）限购1套住房，还取消了非上海户籍单身人士限购。这些政策调整旨在支持刚性和改善性住房需求，但整体效果未达预期。

政策调整对市场信心的作用

虽然政策调整不断，但从实际效果看，政策对市场成交的促进作用有限。2023年全年新建商品住宅成交面积同比下降10.5%。12月政策调整带动当月新房成交环比上涨近三成，但之后成交又出现弱化。新政后周度数据显示新房成交出现“五连跌”，尽管第4周成交探底回升，但整体复苏动能转弱，这表明政策调整对市场信心的提升效果并不理想，购房者仍持观望态度。

上海楼市的供求关系分析

不同区域的供求差异

从数据来看，外环外（不含崇明区）在上海楼市的供求关系中有独特地位。2023年外环外供应面积占全市供应面积的71%，成交面积占全市成交面积比重为68%。整体上外环外的供求空间相对充足，能较好满足首套房或刚需房置业需求。不同区域的发展不均衡，内中环与外环外的供求情况存在差异，这对整体楼市走势有影响。

供求关系与房价走势的关联

供求关系直接影响房价。在五连跌的背景下，部分区域如黄浦区房价从均价10.8万降低到了9.6万。由于市场供应、需求以及政策调整等多种因素的综合作用，整体的供求关系失衡，供大于求的局面可能是房价下跌的一个重要原因。

一二手成交格局的变化

一二手成交占比的逆转

2024年上海楼市一二手成交格局发生根本性逆转。以往成交比例为1:3，在2023年新房供应大年变为1:2，而2024年达到1:4，即每成交1套新房的同时要成交4套二手房。这背后原因众多，包括新政放开后的需求涌入、2024年新房供应减少等，其中2024年对刚需的政策放宽使得大量刚需涌入二手房市场，这一变化对楼市整体形势影响显著。

一二手市场的相互影响

一二手市场相互关联。在2024年的市场中，二手市场由于刚需涌入成交迅猛，而新房市场供应结构发生变化，如黄浦和滨江供应超出想象，使得新房市场均价跨入6万+时代、整体跨入套均120平时代，成交区域也从外环外为主转变为内环内、中外环间居多。这种一二手市场的相互影响，也是上海楼市五连跌现象背后的一个重要因素。

上海楼市的五连跌是多种因素综合作用的结果。政策调整虽不断但未达预期效果，供求关系在不同区域的不平衡以及一二手成交格局的巨大变化等，都使得上海楼市面临复杂的局面，其后续发展仍需要密切关注。

上海楼市五连跌是从什么时候开始的？

从2024年的周度成交数据来看，新政后新房成交出现“五连跌”，从这之后开始出现五连跌现象。

哪些政策调整没有对上海楼市起到积极作用？

5%，这些政策未起到足够积极作用。

黄浦区房价下跌幅度是多少？

黄浦区房价从均价11%。

2024年上海新房市场有哪些变化？

2024年上海新房市场均价跨入6万+时代、整体跨入套均120平时代，成交区域从外环外为主转变为内环内、中外环间居多。

为什么2024年上海二手成交迅猛？

2024年有很多刚需涌入二手房市场，比如1月30日放开外环外单身限购、5月27日放开外环内二手的单身限购、9月29日外环外单身购房社保3年改1年等政策，促使大量刚需进入二手房市场导致成交迅猛。

上海楼市的未来走势会如何？

由于多种因素影响，其未来走势难以准确预测。若政策进一步调整刺激需求，或供求关系重新平衡，楼市可能会有所好转，但目前仍面临诸多挑战。