深圳控股分拆深业物业上市，规模扩张背后毛利率和净利率低怎么办？

深业物业上市背景与基本情况

上市计划与市场地位

深业物业运营集团股份有限公司的上市计划已提上日程，由中信证券、中金公司及建银国际共同担任联席保荐人。深业物业是全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商。在全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商中按收入计算排名第九，在国有同类企业中排名第五。这表明深业物业在市场中有一定的地位，有发展潜力，所以才有上市的计划。

行业发展趋势

从市场数据来看，产业园物业管理服务市场发展较为可观。2019-2023年，其总收入由185亿元增长至289亿元，复合年增长率为11.8%。预计到2028年将达365亿元，2023-2028年复合年增长率为4.8%。不过，物业管理行业竞争也很激烈，2024年之前已有多家物业企业上市或递交招股书。

深业物业的扩张之路

背靠国资的资源优势

深业物业在分拆前为深圳控股子公司，深圳控股背后是深业集团，由深圳市人民政府全资持有并由深圳国资委直接管理。这一国资背景为深业物业带来诸多资源优势，让其在市场中有一定的竞争力，也为它的扩张奠定了坚实的基础。

大手笔收购的举措与影响

深业物业战略的关键是通过收购及合营企业扩张。2021年进行了多笔收购，如收购深业智慧园区100%股权、深圳天安智慧园区运营有限公司50%股权等，资本开支达2.25亿元。收购后业绩体量增大，2021-2024年上半年营业收入和净利润逐步增长。未来上市后还将用募集资金进行战略投资及收购。

深业物业面临的挑战

毛利率与净利率偏低

深业物业收入由城市及产业园服务、住宅物业管理服务、商业物业运营管理服务构成。其业务对大湾区依赖深，除商业物业运营及管理服务外，其余业务毛利率低，综合毛利率和净利率低于行业平均。亏损项目占在管项目总数有一定比例，物业服务费收取面临挑战。

关联方贸易应收款周转日数长

深业物业客户分关联方和第三方。来自关联方收入占比较稳定，但其贸易应收款项周转天数远长于第三方，如2021-2024年上半年，关联方周转天数分别为324.9天、206.6天、248.4天和284.2天，影响资金流转效率。

员工成本攀升的压力

物业管理成本主要是员工开支和外包成本。深业物业不断收购扩张致员工成本开支压力增加，2021-2023年服务成本增加主要因员工成本增加。员工福利开支占总服务成本及行政开支比例高，且员工福利开支和外包成本对净利润影响敏感度大。

深业物业虽然有国资背景且通过收购扩张了规模，但在上市过程中，需要解决毛利率、净利率低，关联方贸易应收款周转慢以及员工成本攀升等问题，才能在市场中更好地发展。

相关问答

深业物业上市有哪些保荐人？

深业物业上市由中信证券、中金公司及建银国际共同担任联席保荐人。这几家都是在金融领域比较知名的公司，能够为深业物业的上市提供专业的指导和支持。

深业物业的业务布局有何特点？

深业物业是全业态物业管理、商业运营及城市服务提供商，对大湾区依赖较深，在大湾区的在管建筑面积占比达5%。其业务布局呈现出地域集中的特点，在其他地区的布局还有待进一步拓展。

深业物业收购行为对业绩有何影响？

深业物业通过收购扩大了业绩体量。93亿元。收购是其业绩增长的重要推动因素。

深业物业毛利率低的原因是什么？

除商业物业运营及管理服务毛利率较高外，城市及产业园服务、住宅物业管理服务毛利率偏低，拉低了综合毛利率。业务结构不合理是其毛利率低的重要原因。

关联方贸易应收款周转日数长会带来什么后果？

关联方贸易应收款周转日数长会影响深业物业的资金流转效率。资金不能及时回笼，可能会影响公司的日常运营，比如限制公司进一步投资、扩张的能力。

深业物业员工成本主要包括哪些？

深业物业员工成本主要是员工福利开支，3%之间。此外还有与第三方外包商合作产生的成本。