险资机构如何“组队”投资不动产？新范式有啥特点？

创新架构落地核心物业

在北京中关村，承载着一代人记忆的地标建筑——鼎好DH3大厦，近期悄然易主，接盘方包括通过私募股权基金“组队”而来的险资机构。如今的鼎好DH3大厦已是一栋聚焦AI、算力、机器人赛道的科创写字楼。其A座除两层空闲外，其余楼层均有企业入驻，累计入驻企业超20家，涵盖机器人、通用算力等硬科技企业以及私募基金、保险公司等金融机构。B座也已有员工刷卡上班，入驻企业包括字节跳动、创新工场等头部机构。

鼎好DH3大厦产权近期迎来重大变更，接盘主体为天津家鼎股权投资合伙企业（有限合伙）。4月30日，天津家鼎完成设立，总认缴出资规模达61亿元，采用“联合LP+双GP”创新架构。通俗来讲，LP是“出钱、担责、不操盘”的一方，GP则是管钱和操盘的一方，负责项目投资、运营管理和退出安排。

天津家鼎的LP中，无锡城安鼎瑞股权投资合伙企业占出资总额近五成，此前就参与了鼎好DH3大厦的改造运营；友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等3家险资机构合计出资份额接近五成，接手了此前外资机构手中的鼎好DH3大厦股权份额，对应出资占比分别为20.49%、16.37%、13.11%。GP方面，天津远见创新投资管理有限公司是大家保险集团旗下平台，也是天津家鼎的执行事务合伙人；无锡启城远见企业管理有限公司是无锡城安鼎瑞的执行事务合伙人。两家公司都具备丰富的商业不动产运营经验。

新模式的优势与意义

此次险资采取的“多家险企联合出资、专业机构操盘分工”创新模式，正在保险行业内快速普及。多位受访业内人士表示，这种联合投资的新模式具有诸多优势。它有利于应对“资产荒”，在当前投资环境下，优质资产相对稀缺，通过联合出资可以汇聚更多资源，获取更好的投资标的。

该模式能够匹配长久期负债，保险资金具有长期稳定的特点，投资不动产可以更好地与负债期限相匹配，保障资金的稳健运作。还能对冲长期利率下行风险，不动产投资在利率下行周期往往具有较好的保值增值能力。通过专业分工实现优势互补也是一大亮点，险企在资金方面具有优势，专业机构在操盘和运营管理方面经验丰富，双方结合可以提升投资项目的运作效率和收益水平。

过去，部分险资更偏好通过二级市场重仓地产股参与地产行业投资；如今，其投资重心逐渐转向实体商业地产，收购单体优质项目公司股权、借道私募股权基金投资等方式更为常见。这种转变反映了险资投资策略的调整，更加注重资产的质量和稳定性，以适应市场变化和自身发展需求。

行业发展趋势与展望

当前保险系家办正处于从探索期向专业化、体系化发展的关键阶段。随着高净值人群财富管理需求从“创富”转向“守富”与“传富”，保险机构凭借其在风险管理和长期保障领域的天然禀赋，正加速布局家办赛道。目前市场上已形成保险机构内嵌式家办、资深代理人创设家办以及保司与代理人合作创设家办三类主流模式。

保险系家办更注重客户全生命周期服务，高度契合高净值人群对稳定传承和保值增值的核心诉求。在发展趋势上，保险系家办正积极整合信托、资管、法律、税务等外部资源，从单一产品销售向一站式综合服务生态演进，在“保险+服务”的差异化赛道上持续深耕，形成区别于其他金融机构的独特竞争优势。对比来看，银行私行侧重综合财富管理，信托擅长资产隔离与架构设计，券商的专业优势是投研与资本运作能力，而保险系家办主攻守富与传富，以风险保障和财富保全为基础。

未来，险资机构“组队”投资不动产的模式可能会继续发展和完善。随着市场环境的变化，险资可能会进一步优化投资组合，寻找更多优质的不动产项目。专业机构的操盘能力也将不断提升，为险资投资提供更有力的支持。这种新模式有望在保险行业发挥更大的作用，推动不动产投资领域的创新与发展，为投资者带来更稳定的回报，也为保险资金的保值增值提供更可靠的途径。

相关问答

险资机构“组队”投资不动产新范式有哪些优势？

有利于应对“资产荒”、匹配长久期负债、对冲长期利率下行风险，还能通过专业分工实现优势互补，提升投资效率和收益水平。

天津家鼎的创新架构是怎样的？

采用“联合LP+双GP”创新架构。LP中无锡城安鼎瑞占近五成，友邦人寿、大家人寿、中宏人寿等3家险资机构合计近五成；GP方面有天津远见创新投资管理有限公司和无锡启城远见企业管理有限公司。

保险系家办目前有哪几类主流模式？

已形成保险机构内嵌式家办、资深代理人创设家办以及保司与代理人合作创设家办三类主流模式。

保险系家办的服务特色是什么？

更注重客户全生命周期服务，高度契合高净值人群对稳定传承和保值增值的核心诉求。

保险系家办未来的发展趋势如何？

正积极整合外部资源，从单一产品销售向一站式综合服务生态演进，在“保险+服务”赛道持续深耕，形成独特竞争优势。

险资投资重心发生了怎样的转变？

过去部分险资偏好通过二级市场重仓地产股参与地产行业投资，如今投资重心逐渐转向实体商业地产，收购单体优质项目公司股权、借道私募股权基金投资等方式更为常见。