新城控股业绩平稳，双轮驱动模式下如何应对发展挑战？

新城控股的业绩概况

整体业绩表现

新城控股2024年的业绩还算平稳。年报显示其营业收入为889.99亿元，较上年同期下降25.32%。归属于上市公司股东净利润7.52亿元，较上年同期增长2.07%。而扣非净利润8.70亿元，较上年同期增长183.07%，这主要是因为上年度处置工业用地有较大非经常性收益。

分行业业绩情况

在分行业业绩方面，房地产开发销售的营业收入为760.41亿元，同比下滑29.16%，毛利率也有所降低。物业出租及管理营业收入120.29亿元，同比增长13.15%，毛利率增加0.27个百分点。经营活动产生的现金流量净额为15.12亿元，较上年同期下降85.11%，主要是签约金额下降所致。

住宅开发业务的现状与挑战

业务规模与布局

新城控股的主营业务包括房地产开发销售，经营模式以自主开发销售为主。其秉持“地产开发+商业运营”双轮驱动，坚持“1+3”战略布局。截至报告期末，已进入全国143个城市。伴随着三四线房地产市场下行，开发业务急剧下降。

销售与交付情况

在销售上，受土储能级低影响，去化能力弱。2024年合同销售面积同比下降44.38%，销售金额同比下降47.13%。但在交付方面表现较好，126个子项目竣工交付，竣工面积为1529.14万平方米。大量项目交付使负债总额和合同负债减少，2025年竣工压力减小。

商业运营与开发业务的关系转变

双轮驱动模式的转变

最初双轮驱动模式是通过吾悦商场勾地，开发业务为吾悦商场输血。但现在销售无法提振，模式转变为以商养住，商管业务给开发业务输血。2024年商业运营总收入128.08亿元，同比增长13.1%，新开15座吾悦广场。

商业运营的成果与计划

2024年吾悦广场在客流、销售额、会员人数等方面都有增长。截至报告期末，布局200座吾悦广场，已开业173座。2025年计划实现商业运营总收入140亿元，新开业5座项目。

现金流与融资状况及应对策略

现金流的现状

新城控股2024年经营现金流净额为15.12亿，下滑速度较快，货币资金也逐年下滑。开发业务需要庞大现金流，商管业务提供的经营现金流有限。

融资情况与计划

2024年新增以吾悦广场为抵押的融资约205亿元。截至2024年末，投资性房地产大部分已抵押，新增抵押空间有限。公司偿还债券、压降融资余额，还将通过多种融资方式减轻资金压力，如增加经营性物业贷等。

新城控股在住宅开发业务遇冷、现金流紧张的情况下，积极调整双轮驱动模式，通过商业运营输血开发业务，并努力通过多种融资和经营策略来减轻资金压力、改善财务状况，以应对房地产市场的挑战并寻求发展机会。

相关问答

新城控股2024年整体业绩有哪些特点？

2024年新城控股整体业绩较平稳，营收有降有升，归属于股东的净利润有小幅度增长，扣非净利润增长明显，主要受上年度非经常性收益影响。

新城控股住宅开发业务面临哪些挑战？

住宅开发业务受三四线房地产市场下行影响，去化能力弱，销售面积和金额大幅下降，尽管项目交付使负债减少，但仍面临资金压力。

商业运营如何为开发业务输血？

商业运营通过实现营收增长，新开吾悦广场增加客流量和销售额，以商管业务的收入来弥补开发业务资金不足，如2024年商业运营总收入增长并新开多座广场。

新城控股现金流紧张体现在哪些方面？

2024年经营现金流净额和货币资金逐年快速下滑，经营现金流净额大幅减少是因为销售收款减少，而开发业务需要大量现金流，商管业务现金流贡献有限。

新城控股有哪些融资方式？

有新增经营性物业贷融资、发行中票、利用银行授信、抵押吾悦广场、推进消费类基础设施REITS注册发行、参与不动产创新融资和股权类融资等。

新城控股未来将采取哪些改善财务状况的措施？

巩固商业运营优势提升收入偿债，借助金融政策增加多种融资，抓住收储政策盘活资产，加强与建造商和供应商沟通安排付款等。