万科制定整体债务重组计划，房地产行业格局会因此改变吗？

万科债务重组计划详情

官方指导下的行动

1月9日彭博报道，万科正在官方指导下制定整体债务重组计划。消息人士称，万科近期收到官方指示，要尽早摸清债务情况并拿出重组方案。不过该情况存在变数，且重组计划交付债权人表决前，需先获相关部门首肯。万科是少数尚未违约的大型房企之一，若推行重组计划，其自2025年底升级的债务危机将进入新阶段。

债券展期的努力

此前在1月7日，万科仍在就银行贷款延期付息及境内公司债展期工作作出努力。路透社报道，万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议，将原季度付息调整为按年付息，未来数月同类应付利息可推迟至2026年9月支付。万科正密集推进三笔境内公开债券的展期协商工作。其中，“21万科02”召集人中信证券将于1月14日召开持有人会议，该笔债券余额11亿元，原行权日为2026年1月22日。另外两笔待展期的债券“22万科MTN004”与“22万科MTN005”，余额分别为20亿元、37亿元，票面利率均为3%。这两笔债券曾在2025年12月先后召开持有人会议，但展期方案均未通过。按照计划，“22万科MTN004”将于1月21日上午10点再次召开持有人会议；“22万科MTN005”持有人会议则于1月21日下午3点召开。

债务重组计划的影响

对债权人的影响

一旦万科进入债务重组，境内公司一般不再单独逐笔兑付到期债务，而是与全体债权人寻求包括债务打折在内的整体解决方案，这种情况下，存续债务通常视为发生违约。受重组预期影响，万科境内外债走势不同。1月9日下午，境内债之中，“22万科06”涨超7%，“22万科02”涨超5%，“23万科01”和“21万科06”涨超3%，“21万科04”涨近3%，“22万科04”涨超2%；其美元债报价则一度跌至12/14，此后回到14/16。

对房地产行业的影响

万科作为昔日房地产行业的“优等生”走到重组边缘，标志着房地产行业高杠杆、高周转旧模式的终结。此前诸如碧桂园和中国恒大等高杠杆大型房企早已发生债务违约，如今万科也面临类似困境，这可能促使行业重新审视发展模式，更加注重稳健经营和风险控制。也会让市场对房地产行业的信心受到一定冲击，未来行业的融资环境、市场竞争格局等都可能因此发生变化。

万科债务危机升级的原因

短期债务关口与资金压力

此次危机升级的直接导火索是两笔关键债券的展期方案未能通过。2025年12月，总额57亿元的境内中期票据“22万科MTN004”（20亿元）和“22万科MTN005”（37亿元）的展期议案，均因未达到90%的极高通过门槛而失败。尽管为这两笔债券争取到了30个交易日的宽限期（至2026年1月28日），但到2026年1月9日，整体债务重组计划已提上日程。根据2025年第三季度数据，万科短期债务高达1513亿元，而账面货币资金为656.8亿元，其中绝大部分为受监管的预售资金，公司层面可自由动用的现金极少，偿债压力巨大。

经营压力与股东支持模式转变

2025年前三季度公司净亏损280亿元，销售额同比下滑约40%，自身“造血”能力严重不足。国有大股东深圳地铁集团虽已累计提供数百亿元借款，但支持方式已从早期的信用借款，转向更多要求抵押和担保的金融安排。这释放出市场预期的“无限兜底”逻辑已发生改变的信号。

相关问答

万科为什么要制定整体债务重组计划？

因近期收到官方指示摸清债务情况并拿出方案，此前关键债券展期未通过，短期债务高、经营亏损、股东支持模式转变致其偿债压力大，所以制定重组计划。

债务重组计划对万科债权人有何影响？

进入重组后，万科不再单独逐笔兑付到期债务，而是与债权人寻求整体解决方案，可能包括债务打折，存续债务通常视为违约，债权人可能需接受损失。

万科在债券展期方面做了哪些努力？

与国内贷款机构将原季度付息调整为按年付息，未来数月应付利息可推迟至2026年9月支付。还密集推进三笔境内公开债券展期协商，如“21万科02”等债券相关会议安排。

万科债务危机升级反映了房地产行业什么问题？

反映出房地产行业高杠杆、高周转旧模式难以为继，行业面临较大资金压力和经营挑战，以往发展模式亟待改变，更加需要稳健经营和风险控制。

股东支持模式转变对万科有何影响？

国有大股东深圳地铁集团支持方式转变，从信用借款转向要求抵押和担保，意味着市场“无限兜底”逻辑改变，增加了万科的融资难度和偿债压力。

万科未来两年有什么资金筹措和债务削减计划？

计划未来两年削减付息债务9亿元）等筹措资金，深圳国资也提供支持。