房价为何缺乏大涨基础？专家给出这些原因-股票话题-财云量化

摘要：

住房城乡建设部等多部门联合发文改革商品房销售制度，引发“房价要大涨”说法。专家称现房销售使成本回归开发端，配套政策托底，当前市场供应充足，房价缺乏大涨基础。

成本账：回归应有之位，而非凭空增加

预售制下的成本转移

预售制下，开发企业在房屋建成前便收取购房款并投入项目建设，这笔资金由企业无偿使用，实际上是用购房人的钱部分替代了房企的融资。在住房供不应求的年代，购房人提前签约锁定价款，垫付资金成本尚能被好处抵消，但供求关系发生重大变化后，这个对价的价值已大幅削弱。

现房销售让成本归位

清华大学房地产研究中心主任吴璟指出，现房销售所做的是让原本由购房人代为承担的成本，回到本该承担它的一方。这是成本的归位，而非凭空增加。谁使用资金、谁承担成本，是市场交易最基本的规则。

旧模式下低成本资金的真相

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，旧预售制下，购房者掏出首付、背上房贷，相当于购房者无偿给开发商提供大额无息贷款，同时还要承担延期交房甚至烂尾的巨大风险。过去房企的“低成本”，是建立在购房者承担风险之上的红利。新政要求房企更多依靠自有资金和合规贷款完成建设，成本看似涨了，本质是把过去转移给购房者的风险成本，回归开发端。

房价为何缺乏大涨基础？专家给出这些原因

政策账：配套协同发力，周期压力可控

新政配套的关键举措

吴璟梳理了新政配套的四个关键举措：土地款分期缴纳，例如荆门试点允许首次缴纳一半、两年内缴清；融资与建设周期匹配，实行主办银行制，开发贷发放与建设周期对应；税负后移，预售预缴税款延至销售环节缴纳，前期资金占用减少；压缩审批时限，部分试点项目从拿地到开工由六个月压缩到一个半月，一年左右建成入市。

成本总量并不必然增加

“几个因素叠加，现房销售改变的是成本的结构和时间分布，成本总量并不必然增加。”吴璟说。有了全套政策托底，周期压力可控。海南全省推行现房销售，不少项目从拿地到销售仅11个月。

市场供应：当前市场供应充足，房价缺乏大涨基础

城镇化进入中后期

城镇化进入中后期，增速显著放缓，人口流动从“全面进城”转向向核心城市集聚，三四线城市人口持续流出。

住房市场从短缺转为过剩

国家统计局数据显示，2025年末我国城镇住房存量已达3.1亿套，户均住房1.5套，人均住房面积超40平方米，住房短缺时代彻底终结。

政策逻辑从“强刺激”转为“托底维稳”

“房住不炒”仍是长期国策，楼市定位已从国民经济支柱产业转为民生基础产业。如今的降首付、降利率、松限购等政策，本质是防止市场大跌，绝非刺激暴涨。